DEKRA

Wir sind Partner der DEKRA für baubegleitende Immobilienprüfung, Begleitung der Endabnahme und Schadengutachten am Bau.
Baubegleitende Prüfung Ihrer Immobilie

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Wie läuft so eine Immobilienprüfung eigentlich ab?

Nachdem die schriftliche Beauftragung erfolgt ist, erhalten Sie eine schriftliche Rückbestätigung der DEKRA. Anschließend setzt sich der Sachverständige mit dem Auftraggeber in Verbindung und vereinbart den ersten Prüftermin für die Baustellenbegehung. Je nach Prüfumfang werden dann die weiteren Ortstermine festgelegt.

Prüfinhalt

In den wichtigen Bauphasen nach der Fertigstellung folgender Gewerke empfehlen sich mindestens sechs Prüftermine zur Immobilienprüfung:

Im ersten Termin erfolgt eine Zustandsprüfung der Baugrube und Bodenplatte vor dem Betonieren, was insbesondere bei wasserundurchlässiger Bauweise wichtig ist.

Im zweiten Termin werden an den Kellerwänden/-decken und Treppen die Dränanlagen und Außenwandabdichtungen geprüft.

Im folgenden Termin wird der Rohbau überprüft. Dazu zählen die Innen-/Außenwände, Geschossdecken, Treppen, die Dachkonstruktion, Dachabdichtung und die Fenster/Außentüren.

Beim Prüftermin für die Haustechnik werden die Leitungstrassen von Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Lüftungs-Rohinstallation vor der Ausführung der Innenwandputz- und Estricharbeiten überprüft.

Bei der Zustandsprüfung zum erweiterten Ausbau geht es an die Trockenbauarbeiten (Luftabdichtungen), die Estricharbeiten und den Innenwandputz.

Der letzte Prüftermin erfolgt nach der Baufertigstellung. Hier werden Innentüren, Schlosserarbeiten, Bodenbelags- und Fliesenarbeiten, Maler-, Tapezier- und Lackierarbeiten, Sichtmauerwerk- und Sichtbetonoberflächen, Außenwandputz sowie Leitungstrassen von Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Lüftungs-Fertiginstallation überprüft.

Leistungsbeschreibung

Der DEKRA Sachverständige steht dem Bauherrn bzw. Auftraggeber im Rahmen der vereinbarten Ortstermine beratend zur Seite. Bis zu zwei Stunden dauert der Prüftermin. Dieser beinhaltet eine für diesen Zeitrahmen angemessene stichprobenartige, zerlegungs- und zerstörungsfreie Sichtprüfung der ausgeführten Bauarbeiten/Gewerke und die Erstellung eines ausführlichen schriftlichen Berichtes. Nach jedem Prüftermin wird ein Bericht erstellt. Nach Abschluss der Immobilienprüfung kann eine DEKRA Prüfbescheinigung oder ein DEKRA Zertifikat ausgestellt werden.

Diese Prüfbescheinigung bestätigt die Durchführung der Immobilienprüfung. Werden im Rahmen der Prüftermine Ausführungsfehler festgestellt, wird die Bescheinigung erst dann erteilt, wenn die Beseitigung der Fehler kontrolliert wurde.

Zur Erteilung eines DEKRA Zertifikates mit dem Siegel für „Immobilienprüfung – baubegleitend“ ist ein Mindestprüfumfang einzuhalten und es sind einige Voraussetzungen zu erfüllen, die Sie in unserem PDF nachlesen können.

Das Zertifikat gilt nur in Verbindung mit den einzelnen Prüfberichten der Ortstermine und ggf. mit der Bestätigung über die Mängelbeseitigung.

Welche Unterlagen sind einzureichen?

Unterlagen wie die Bauvorlagen-/Genehmigungspläne, Bau- und Leistungsbeschreibungen, Sondervereinbarungen, statische Berechnungen, ein Energieeinsparnachweis, ein Bodengutachten und die Ausschreibungs- oder Angebotsunterlagen der einzelnen Gewerke sind dem DEKRA Sachverständigen zur Verfügung zu stellen.

Leistungsabgrenzung

Die Erstellung eines schriftlichen Berichtes ist Bestandteil eines jeden Prüftermins. Eine monetäre Bewertung der vorgefundenen Ausführungsfehler oder Aussagen/Empfehlungen zu deren Beseitigung sind jedoch nicht Umfang des Berichtes.

Die DEKRA Immobilienprüfung ist kein Ersatz für eine Architekten-/ Ingenieurleistung, bestätigt nicht die Vollständigkeit der ausgeführten Leistung und stellt auch keine rechtsgeschäftliche Abnahme dar.

Mehr-/Sonderleistung

Mehr- oder Sonderleistungen werden gesondert beauftragt und nach tatsächlichem Zeitaufwand abgerechnet. Alle Informationen zu Preisen und Nebenkosten etc. sind auf der aktuellen Honorartabelle für Immobilienprüfung zu finden.

Es können ebenso diverse Zusatz-Dienstleistungen in Anspruch genommen werden, wie beispielsweise eine Nachprüfung, die Prüfung der Luftdichtheit des Gebäudes, eine umwelttechnische Analyse oder die Beweissicherung vor Baubeginn. Weitere Dienstleistungen finden Sie in unserem beiliegenden PDF zur Immobilienprüfung.

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Begleitung der Endabnahme

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Damit Sie auf der sicheren Seite sind, halten die Sachverständigen in Ihrem Auftrag nach Fertigstellung den Zustand der Ausführungen Ihres Eigenheims bei einer Vor-Ort-Begehung schriftlich und visuell fest. Bevor die Gewährleistungszeit anfängt, haben Sie damit die Möglichkeit, kostenintensive Baumängel erkannt und im Dokument festgehalten zu haben.

Bei der Begleitung der Endabnahme kann Folgendes in die Prüfung einbezogen werden:

Befestigte Flächen in Außenanlagen, Arbeiten der Zimmerer, der Dachdecker und der Klempner, die Oberflächen der Fenster und Türen, die Oberflächen der Fassaden (Verkleidungen der Außen- und Innenwände), die Arbeiten der Maler, Tapezierer und Lackierer, Metallbauarbeiten, die Fliesen- und Bodenbeläge, Metallbauarbeiten, Sichtmauerwerk und Sichtbetonoberflächen, Endmontage von Heizung, Elektro, Lüftung und Sanitär.

DEKRA Sachverständige dokumentieren in einer Vor-Ort-Begehung den Ausführungszustand der Bauarbeiten nach Fertigstellung des Objektes. Das Ziel ist es, ärgerliche und kostspielige Baumängel frühzeitig, noch vor Beginn der Gewährleistungszeit, zu erkennen und zu dokumentieren. 

Leistungsbeschreibung

Bei der Vor-Ort-Begehung wird stichprobenartig eine Sichtprüfung der ausgeführten Bauarbeiten/Gewerke durchgeführt. Danach erstellt der DEKRA Sachverständige einen ausführlichen schriftlichen Bericht, der vorgefundene Ausführungsfehler der Bauarbeiten und unfertige Leistungen dokumentiert.

Unterlagen

Folgende Unterlagen sind dem DEKRA Sachverständigen zur Verfügung zu stellen:

  • Bauvorlage-/Genehmigungspläne
  • Eventuelle Sondervereinbarungen
  • Statische Berechnungen
  • Energieeinsparnachweis
  • Bodengutachten
  • Ausschreibungs- oder Angebotsunterlagen einzelner Gewerke

Leistungsabgrenzung

Bei der Vor-Ort-Begehung wird ein schriftlicher Bericht erstellt. Die Zustandsprüfung der Elektro-, Heizungs-, Sanitär- und Lüftungsinstallationen umfasst die Kontrolle der Trassenführung und Verlegung der entsprechenden Leitungen durch einen Bausachverständigen.

Wichtig bei der Vor-Ort-Begehung ist, dass der Auftraggeber selbst und/oder ein verantwortlicher entscheidungsbefugter Vertreter (z.B. Bauleiter) als Ansprechpartner vor Ort zur Verfügung steht und dass die für die Vor-Ort-Begehung und Sichtprüfung relevanten Objektbereiche unter Berücksichtigung diverser Vorschriften für den DEKRA Sachverständigen frei zugänglich sind.

Mehr-/Sonderleistung

Fallen Mehr- oder Sonderleistungen an, müssen diese gesondert beauftragt werden. Die Abrechnung dieser erfolgt nach tatsächlichem Zeitaufwand mit einem Stunden- oder Tagessatz. Alle anfallenden Nebenkosten wie interne Kopier-, Post- oder Telefonkosten werden mit einer Nebenkostenpauschale abgerechnet. Weitere Preise können Sie der aktuellen Honorartabelle für Immobilienprüfung entnehmen.

Folgende Dienstleistungen können separat angeboten werden:

  • Zustandsprüfung der Haustechnik
  • Gebäude-Thermographie
  • Bau- und raumakustische Messungen
  • Weitere Dienstleistungen finden Sie in unserem PDF

Alles auf einen Blick für Sie zusammengefasst:

Die Vor-Ort-Begehung wird mit zusammen mit einem Experten der DEKRA durchgeführt. Dieser erstellt einen detaillierten Bericht über nicht fertiggestellte Leistungen und Schwachstellen bei der Ausführung der jeweiligen Arbeiten am Bauwerk. Der Bericht wird dann per Post oder E-Mail an Sie geschickt.

Auf der sicheren Seite: In jeder Bauphase Ihres Eigenheims stehen Ihnen die kompetenten Sachverständigen mit Rat und Tat zur Seite. So können Fehler in der Ausführung und sonstige Schwachstellen rechtzeitig erkannt und beseitigt werden.

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Schadengutachten am Bau

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Ist ein Schaden am Bau entstanden, kann dies gravierende Folgen haben, auch wenn die auslösende Ursache vermeintlich gering war. Daher ist eine schnelle und genaue Ermittlung der Schadensursache unerlässlich. Ein Sachverständiger der DEKRA nimmt im Rahmen des Ortstermins die zu begutachtenden Schäden auf und ermittelt mögliche Schadensursachen. Sachverständige von DEKRA ermitteln die Schadensursache und bei Bedarf auch die Möglichkeiten der Schadensbeseitigung und die möglichen Kosten.

Prüfinhalt

Durch die Vereinbarung eines Vor-Ort-Termins (oder auch mehrerer) ermittelt die DEKRA die Schadensursache und kann die Schadenhöhe abschätzen. Welche Möglichkeiten einer Schadensbeseitigung es gibt, ist ebenfalls Bestandteil der Vor-Ort-Besichtigung. Der Sachverständige erstellt dann ein schriftliches Gutachten mit erläuternden Lichtbildern.

Ablauf

Nachdem ein Schadengutachten in schriftlicher Form angefordert wurde, setzt sich der DEKRA Sachverständige mit dem Auftraggeber in Verbindung. Alle notwendigen Unterlagen und der Termin für die Ortsbegehung werden abgestimmt. Man sollte mit einer Bearbeitungszeit (je nach Ortstermin und Vorlage der notwendigen Unterlagen) von ca. 15 Werktagen rechnen.

 

Leistungsbeschreibung/Leistungsabgrenzung

Bei der eigentlichen Vor-Ort-Begehung werden die zu begutachtenden Schäden aufgenommen, eventuell notwendige Messungen durchgeführt und mögliche Schadensursachen ermittelt. Anschließend wird ein ausführlicher Schadensbericht erstellt. Folgende Leistungen sind Bestandteil der Vor-Ort-Begutachtung:

  • Aufnahme der Schäden (Das können beispielsweise Risse-, Feuchte- oder Schimmelschäden sein.) oder der betroffenen Bauteile (Fenster, Dach, Türen, Kellerabdichtung etc.)
  • Durchführung eventuell notwendiger Messungen (z.B. Lufttemperatur, -feuchte, Bauteiltemperatur und -feuchte, Risslage und -maße, Maßabweichungen etc.)
  • Bewertung der Schadensursachen

Optional kann das Gutachten um eine Maßnahmenbeschreibung und Grobkostenschätzung der Mängelbeseitigung ergänzt werden. Anzahl und Umfang der erforderlichen Vor-Ort-Besichtigungen wird durch den Gutachter ebenfalls festgelegt.

Bei der Begehung werden entsprechend Messungen durchgeführt. Dies kann Messungen der Raum- und Bauteiltemperaturen und – feuchten oder Bauteilabmessungen beinhalten. In diesem ersten Schritt erfolgt jedoch kein Öffnen von Bauteilen o.Ä. Ebenso müssen die Örtlichkeiten gefahrlos und ohne technische Hilfsmittel oder besondere Maßnahmen zum Arbeitsschutz besichtigt werden können.

Werden für die Begutachtung Hilfsmittel wie Leitern, Arbeitsbühnen oder Hebebühnen benötigt, sind diese durch den Auftraggeber bereitzustellen. Mögliche weitere Fragestellungen, die sich während der Begehung ergeben, werden in Absprache mit dem Auftraggeber durch den Sachverständigen ergänzend aufgenommen und zusätzlich in einem Gutachten bearbeitet. Abgerechnet wird immer die tatsächlich erbrachte Leistung.

Unterlagen/Leistungen des Auftraggebers

Spätestens zehn Werktage vor dem Vor-Ort-Termin sind folgende Unterlagen dem DEKRA Sachverständigen vollständig und unentgeltlich zur Verfügung zu stellen:

  • Bauvorlage-/Genehmigungspläne
  • Bau-und Leistungsbeschreibung
  • Eventuelle Sondervereinbarung
  • Statische Berechnungen inklusive der geprüften Positionspläne
  • Geotechnischer Bericht
  • Ausschreibungs- oder Angebotsunterlagen einzelner Gewerke

Besonderheit: Bei Risseschäden kann der Ortstermin erst nach Vorlage von Grundrissen und Schnitten des Gebäudes vereinbart werden. Ggf. Müssen entsprechend Pläne angefertigt werden. Erst dann kann der Ortstermin zur Schadensaufnahme durchgeführt werden.

Bei Fehlen von Unterlagen hat der Auftraggeber diese nachträglich zu beschaffen bzw. erstellen zu lassen.

Wichtig: Die vom Schaden betroffenen Bauteile sind im Auftrag eindeutig zu benennen (Beispiel: Feuchteschaden im Keller). Nur so kann ein fachlich geeigneter Sachverständiger sichergestellt werden.

Weitere sicherzustellende Maßnahmen entnehmen Sie bitte dem PDF zum Schadengutachten am Bau.

Mehr-/Sonderleistung

Für interne Kopier-, Post- oder Telefonkosten und die An- und Abfahrt des Sachverständigen wird eine Nebenkostenpauschale erhoben. Preisinformationen entnehmen Sie bitte der aktuellen Honorartabelle Schadengutachten.

Für weitere Dienstleistungen der DEKRA sind gegebenenfalls separate Vor-Ort-Begehungen erforderlich. Diese können beispielsweise sein:

  • Die Anbringung von Rissmarken (Rissmonitoring)
  • Die konzeptionelle Maßnahmenbeschreibung zur Mängelbeseitigung
  • Die Grobkostenschätzung
  • Materialprüfungen
  • Eine Schimmelanalyse
  • Ein Schiedsgutachten
  • Schadstoffmessungen in Innenräumen
  • Labortechnische Untersuchungen
  • Umwelttechnische Analysen
  • Das Prüfen der Luftdichtheit von Gebäuden
  • Die Verkehrswertermittlung
  • Eine Baubegleitende Immobilienprüfung

Mehr Informationen zum Schadengutachten am Bau können Sie in unserem PDF nachlesen.

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Luftdichtheitsprüfung

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Die Luftdichtheitsprüfung wird von Sachverständigen der DEKRA durchgeführt und sorgt dafür, dass in der Gebäudehülle alle maßgeblichen Stellen dicht sind. Das ist wichtig, um Baumängel in der wärmeübertragenden Gebäudehülle frühzeitig erkennen und beheben zu können.

Laut der aktuell gültigen Energieeinsparverordnung ist der Nachweis der Luftdichtheit im gesamten Gebäude erforderlich. Das dient auch als nachweislicher Beleg für eine Förderung bei der KfW. Nach Abschluss der genannten Bauvorhaben ist eine jeweilige Vor-Ort-Begehung empfehlenswert.

Man unterscheidet die Luftdichtheitsprüfung, die noch während der Bauphase durchgeführt wird (Verfahren B) und die Luftdichtheitsprüfung, die nach Fertigstellung aller Bauarbeiten erfolgt (Verfahren A).

Wie läuft die Prüfung nun genau ab?

Nachdem ein schriftlicher Auftrag erfolgt ist, findet die eigentliche Vorortprüfung statt. Hierfür wird ein Ventilator in die Öffnung der Eingang- oder Balkontür eingebaut, der zum Nachweis der Luftdichtheit des Gebäudes dient. Diese sogenannte Leckageortung signalisiert durch eine Druckdifferenz etwaige Durchlässigkeiten in der Gebäudehülle.

Welche Prüfvoraussetzungen gibt es?

Nach Verfahren B der Luftdichtheitsprüfung muss das Gebäude nach folgenden Kriterien vorbereitet sein:

  • Das Dach muss eingedeckt bzw. abgedichtet sein
  • Die Fenster und Außentüren müssen eingebaut und abgedichtet sein
  • Der Putz muss auf den Innenwandflächen angebracht sein
  • Es darf noch kein Estrich vorhanden sein
  • Die Dampfsperre muss eingebaut und vollständig abgedichtet sein
  • Es darf noch keine raumseitige Verkleidung der Dachflächen geben
  • Die luftdichtenden Anschlüsse verschiedener Bauteile müssen bereits hergestellt sein.

Zudem gibt es noch weitere Standards, die durch den Bauherren/Auftraggeber sicherzustellen sind. Welche genau das sind, lesen Sie in unserem PDF nach.

Nach Verfahren A der Luftdichtheitsprüfung muss das Gebäude bereits im Nutzungszustand sein, das bedeutet, dass alle Arbeiten fertiggestellt sein müssen. Es dürfen keine weiteren Maßnahmen zur Verbesserung der Luftdichtheit des Gebäudes getroffen werden. Welche Standards durch den Bauherrn/Auftraggeber (bauseits) sicherzustellen sind, lesen Sie in unserem PDF nach. 

Leistungsabgrenzung

Gemäß DIN EN 13829 muss bei der Luftdichtheitsprüfung das Differenzdruckverfahren durchgeführt werden. Zusätzlich ist die Erstellung eines Messdatenprotokolls sowie eine qualitative Leckageortung mit Erstellung eines schriftlichen Berichtes notwendig. Bestimmte Ausführungsfehler/Baumängel können dank des Verfahrens der Luftdurchlässigkeitsmessung erkannt werden. Andere (evtl. verdeckte) Mängel sind dennoch nicht auszuschließen. Mehrere Luftdichtheitsprüfungen und die Erstellung mehrerer Protokolle/Berichte für verschiedene Teile des Bauvorhabens sind gesondert zu beauftragen und zu vergüten. Eine objektive bzw. energetische Bewertung des allgemein baulichen Gebäudezustands ist im Messdatenprotokoll und im Bericht nicht enthalten. Eine monetäre Bewertung zu den vorgefundenen Leckagen und zu sonstigen Ausführungsfehlern der Bauarbeiten, auch hinsichtlich deren fachgerechten Beseitigung sind ebenfalls nicht im schriftlichen Bericht enthalten. Die Luftdichtheitsprüfung und Leckageortung erfolgt vom Boden aus. Dabei dürfen keine Hilfsvorrichtungen, wie Leitern, Arbeitsbühnen oder Hubsteigern zuhilfe genomnmen werden. Das Verschieben von Baustellen- bzw. Gebäudeeinrichtungen ist dabei ebenfalls nicht gestattet. Der Auftraggeber und/oder ein verantwortlicher entscheidungsbefugter Vertreter (z.B. Bauleiter) müssen als Ansprechpartner vor Ort zur Verfügung stehen.  Objektbereiche, die zur Durchführung der Luftdichtheitsprüfung und Leckageortung relevant sind, müssen unter Berücksichtigung der gültigen Rechtsvorschriften, DIN-Normen, Sicherheitsbestimmungen und Unfallverhütungsvorschriften für den DEKRA Sachverständigen frei zugänglich sein.

Pro Wohneinheit beträgt die Verweildauer des DEKRA Sachverständigen am Dienstleistungsort maximal eine Stunde. Für jede weitere Wohneinheit erhöht sich die Verweildauer um jeweils eine Stunde.

Mehr-/Sonderleistung

Gesondert zu beauftragen sind Mehr- oder Sonderleistungen. Diese werden nach tatsächlichem Zeitaufwand mit einem Stunden- oder Tagessatz abgerechnet. Nebenkosten und eventuelle Kosten für die An- und Abfahrt des Sachverständigen werden mit einer Nebenkostenpauschale abgerechnet. Informationen zu Preisen entnehmen Sie bitte der aktuellen Honorartabelle für Immobilienprüfung. Für folgende optionale Dienstleistungen sind ggf. separate Vor-Ort-Begehungen erforderlich:

  • Gebäude-Thermographie
  • Das Erstellen und Prüfen von EnEV-Nachweisen/Energieausweisen
  • Eine Immobilienprüfung – baubegleitend
  • Schadensanalysen, Messungen sowie sonstige Ermittlungen zur Mängel- und Schadensursache
  • Umwelttechnische Analysen zur Einstufung anfallender schadstoffhaltiger Materialien bzw. für deren ordnungsgemäße Entsorgung, z.B. bei Sanierungsarbeiten
  • Bau- und raumakustische Messungen

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